Un "remainderman" assumerà la piena proprietà di una casa dopo che l'inquilino muore.
Una proprietà di vita divide la proprietà in una casa in un insolito modo. Una persona, l'inquilino della vita, ha il diritto di vivere nella casa per tutta la vita. L'altra persona, il "remainderman", riceve la piena proprietà dopo la morte del locatario. Ad esempio, se tuo padre ti rende il suo caporeparto, ma riserva una proprietà di vita per se stesso, non puoi buttarlo fuori se litighi. Allo stesso modo, tuo padre potrebbe anche lasciarti la sua casa nel suo testamento, lasciando una proprietà di vita alla tua matrigna, così non diventa senzatetto. Se la casa deve essere venduta, può avere conseguenze fiscali per l'inquilino vita e il debuttante, e chiunque abbia un interesse per la proprietà deve accettare la vendita.
Regole di esenzione
L'IRS incide molto i proprietari di case vendono la loro residenza personale: se possiedi la tua proprietà a titolo definitivo e ci hai vissuto per almeno due dei cinque anni precedenti alla vendita, puoi esonerare fino a $ 250.000 in guadagno - rispetto al prezzo di acquisto - dalle plusvalenze tasse, a partire dal 2012. Le tenute sono diverse. Se una casa è ingombrata da una proprietà di vita, sia il debuttante che l'inquilino devono dichiarare la propria quota dei guadagni in conto capitale sulle loro dichiarazioni dei redditi. A seconda delle circostanze, l'inquilino può ancora spesso esentare parte o tutta la sua quota, perché è la sua residenza personale, ma il resto non può in genere farlo. Ciò può comportare una considerevole riduzione delle imposte per il resto.
Dividere i guadagni
Quando vendi una casa con una proprietà di vita, l'IRS divide i guadagni in conto capitale sulla base di una formula che coinvolge l'età dell'inquilino - in base alla sua aspettativa di vita, in altre parole. Se il guadagno sulla casa è di $ 120.000 e la formula mostra il rimanente e l'inquilino della vita ha attualmente un interesse di 50-50 nella casa, ognuno ha $ 60.000 in plusvalenze da segnalare. Se il tuo governo statale fa imposte sulle plusvalenze, le esenzioni e le tariffe saranno diverse, ma dovrai segnalarlo anche
Waiting It Out
Se diventi un resinderman ma non lo vendi fino a dopo l'inquilino muore, tecnicamente, non c'è più "proprietà della vita" - si possiede semplicemente la casa a titolo definitivo - ma la situazione fiscale potrebbe funzionare meglio per voi. Supponiamo che tuo padre abbia comprato la casa per $ 100.000, l'inquilino è ancora vivo e la casa vale $ 750.000 quando vuoi vendere: se la vendi ora, la "base" per misurare il guadagno sulla vendita è di $ 100.000: ci sarà circa $ 650.000 in plusvalenze da segnalare quando si vende, diviso tra di voi. Se vendi dopo che l'inquilino muore e la casa vale $ 750.000 quando muore, la base aumenta a $ 750.000. Se vendi per $ 750.000, non ci sono guadagni in conto capitale da riportare sulla tua dichiarazione dei redditi.
Vendere solo la tenuta della vita
Un inquilino può vendere un interesse immobiliare a chiunque sia disposto a comprarlo. In questo caso stai vendendo solo il tuo interesse per la casa - il diritto di vivere lì per il resto della tua vita, e non per tutta la vita del compratore. Se hai 80 anni e vendi il tuo patrimonio immobiliare a tuo nipote di 20 anni, avrà il diritto di vivere lì fino alla morte, non prima di morire. La situazione dell'imposta sul reddito relativa alla vendita dell'interesse immobiliare è simile alla situazione se tu e il debuttante vendeste la casa insieme - se vendete la vostra residenza personale e soddisfate i requisiti di residenza IRS, potete escludere alcuni o tutti i tuoi guadagni in conto capitale.
