Gli atti di trust omnicomprensivo combinano mutui multipli su una singola proprietà.
Un atto di fiducia onnicomprensivo consolida uno o più mutui in un unico documento, preservando i singoli interessi di sicurezza di ciascun prestatore. Il mutuatario effettua un solo pagamento a una società di titoli invece di pagare ciascun prestatore separatamente. La compagnia del titolo emette quindi i pagamenti richiesti ai creditori. La società titolare del titolo di solito applica una piccola commissione per la gestione di questi pagamenti.
Mutui wrap-around
I trust onnicomprensivi sono spesso noti come mutui involontari perché "incapsulano" il nuovo prestito di un acquirente di proprietà intorno al mutuatario esistente. Invece di stipulare un prestito per l'intero prezzo di acquisto, l'acquirente otterrà un prestito per la differenza tra il prezzo di vendita e il saldo residuo sul prestito del venditore. L'acquirente assume anche i pagamenti sul prestito del venditore.
Convenienza
Un atto di fiducia all-inclusive è più conveniente per l'acquirente perché deve solo effettuare un pagamento ipotecario ogni mese. Se il prestito include anche un conto di deposito a garanzia, l'acquirente può tenere traccia dei suoi pagamenti ipotecari, tasse di proprietà e premi assicurativi in un'unica dichiarazione.
Vantaggi per i mutuatari
L'acquirente beneficia di questa soluzione in diversi modi. È in grado di richiedere un prestito più piccolo, che la banca è più propensa ad approvare di un prestito per l'intero prezzo di acquisto. Se i tassi di interesse sono aumentati dal momento in cui il venditore ha ritirato il prestito originario, potrebbe essere meglio che il compratore assuma il prestito del venditore invece di richiederne uno nuovo. Il credito del venditore può anche essere migliore di quello del compratore, consentendo all'acquirente di accedere a condizioni di prestito più favorevoli con un atto di fiducia onnicomprensivo di quello che sarebbe in grado di ottenere da solo.
Vantaggi per i finanziatori
Combinare interessi di sicurezza con un atto di fiducia onnicomprensivo riduce il rischio per tutti i creditori. Nessun creditore individuale può perdere i pagamenti o precludere la proprietà senza che l'altro ne sia a conoscenza.
Considerazioni
Tutte le parti coinvolte nell'atto di citazione onnicomprensivo corrono il rischio che la società titolare non esegua correttamente i pagamenti o interrompa l'attività prima di effettuare gli opportuni esborsi. Se uno o più dei prestiti include una tassa di proprietà o un conto di garanzia, il mancato pagamento in tempo della compagnia del titolo potrebbe comportare l'interruzione della copertura assicurativa o dei privilegi fiscali sulla proprietà. A meno che il prestatore del venditore non accetti di sostituire l'acquirente come il mutuatario principale, il venditore rimane responsabile per i pagamenti sulla prima ipoteca e potrebbe essere saldato con un saldo rimanente se il compratore ha un default.
