Affittare una casa ipotecata potrebbe cambiare i termini del prestito.
Un numero crescente di americani affittano le loro case. Le recenti statistiche di Fannie Mae mostrano che le unità di noleggio di case unifamiliari sono aumentate dal 30,8% nel 2005 al 33,5% nel 2010 - il più grande aumento tra tutti i tipi di immobili in affitto. Ma cammina con cautela se vuoi affittare una casa ipotecata. Il tuo istituto di credito e l'associazione del tuo proprietario, o HOA, potrebbero esitare in trasferta e dovrai crimpare alcuni numeri per vedere se ha un senso finanziario.
Guai per mutui
Affittare una casa ipotecata potrebbe cambiare i termini di il vostro prestito, dal momento che alcune banche e garanti ipotecari limitano i canoni di locazione nei contratti di prestito iniziali. Ad esempio, con il prestito del Dipartimento degli affari dei veterani e della Federal Housing Authority, il proprietario deve occupare la casa per almeno un anno prima di affittare la proprietà, afferma Tony Drost, un gestore di proprietà di First Rate Property Management. I prestiti convenzionali sostenuti da Fannie Mae e Freddie Mac richiedono anche almeno un anno di occupazione del proprietario prima del noleggio. I programmi di assistenza statale per i nuovi acquirenti potrebbero avere restrizioni più lunghe. Un titolare di un mutuo può chiamare la nota dovuta al momento del noleggio, costringendo il proprietario a rifinanziare a un tasso di interesse più elevato. Anche se non pianifichi di affittare la tua casa subito, acquisisci familiarità con le politiche del tuo prestatore nel caso in cui dovessi affittare la tua proprietà più tardi.
Problemi HOA
Alcuni HOA limitano i noleggi e Jay Kacirk, vicepresidente senior a Eugene Burger Management Corporation, consiglia di controllare i documenti HOA prima del noleggio. Corri inosservato di quelle regole e potresti affrontare multe. Alcune associazioni di proprietari richiedono input per lo screening degli inquilini, l'approvazione del leasing e l'orientamento della comunità prima dell'occupazione degli inquilini. Alcune associazioni coprono la percentuale di affitti consentiti nella comunità, mentre altri richiedono un periodo minimo di affitto di sei mesi o più. Inoltre, le regole di associazione possono impedirti di utilizzare aree comuni, come piscine e aree ricreative, una volta che affittano la tua casa, o potrebbero vietare agli inquilini di utilizzare servizi di quartiere, che potrebbero scoraggiare i potenziali affittuari dal prendere in affitto la tua proprietà.
Business Spese
La polizza di assicurazione dei proprietari di casa non fornisce una copertura sufficiente se affittate la vostra casa. Dovrai convertire la polizza assicurativa del proprietario del tuo domicilio in un proprietario o nella politica del proprietario dell'azienda per una copertura extra di responsabilità e per pagare l'affitto perso se la casa è inabitabile a causa di calamità naturali o lavori di riparazione. Altri costi aziendali potenziali includono la pubblicità, le spese di gestione della proprietà e le spese legali in caso di controversie non pagate per affitto o affittuario. Competere con altri noleggi potrebbe anche richiedere costi di ristrutturazione iniziali. Per attrarre residenti, un affitto deve essere in condizioni uguali o migliori di una casa in vendita, perché gli affittuari non hanno il margine di manovra per migliorare una proprietà con vernice fresca o nuova pavimentazione. Inoltre, gli affittuari hanno meno probabilità di prendersi cura di una proprietà in cattive condizioni.
Vantaggi
L'affitto può essere utile se non si devono affrontare condizioni di prestito più severe o restrizioni HOA. I proprietari possono detrarre l'ammortamento della proprietà e le spese di manutenzione, nonché gli interessi sui mutui e le tasse sulla proprietà. Il noleggio è anche un'opzione per un proprietario di casa che deve effettuare un trasloco in un'altra città per un anno o due, ma vuole tornare a casa. Per un proprietario di casa che deve muoversi in modo permanente, ma chi è sott'acqua sul mutuo, il noleggio è un ponte per l'apprezzamento. Considera una casa del valore di $ 200.000, con un mutuo di $ 225.000. La vendita richiederebbe un pagamento di $ 25.000 alla banca, più altri $ 15.000 circa in costi di chiusura, dice Drost. Affitta la casa in un mercato con un apprezzamento annuo del 4 percento, e la casa potrebbe valere $ 245.000 dopo cinque anni.
Vale la pena?
Determina l'affitto che puoi addebitare tramite giornali e annunci online per il andando tasso nel tuo quartiere. Una volta che si conosce l'affitto è possibile addebitare, sottrarre le spese tra cui il pagamento di mutui, assicurazione, tasse di proprietà e servizi pubblici. Mettere da parte il 30 percento dell'affitto in un conto di riserva per coprire le riparazioni o altre spese impreviste e portare via un altro 3 percento al 10 percento se assumi un gestore di proprietà. Fattore delle imposte sul reddito e ciò che rimane è il tuo potenziale profitto.
