I pignoramenti immobiliari in affitto hanno implicazioni fiscali complicate.
L'Internal Revenue Service analizza le proprietà in affitto in modo diverso rispetto a quanto sembra nella tua residenza personale. Con una proprietà in affitto, è possibile detrarre le spese dal reddito imponibile. Devi anche pagare le tasse sui tuoi guadagni e puoi cancellare le tue perdite di capitale se vendi meno di quanto hai pagato. Con questo in mente, un pignoramento sarà anche trattato in modo diverso.
Vendite di preclusione redditizie
Se finisci in preclusione perché la tua proprietà sta andando bene, ma il tuo prestito ha un pagamento per il pallone, e non sei in grado di rifinanziarlo, è possibile che tu possa allontanarti dal pignoramento con un profitto. In quel caso, non avresti una perdita da cancellare. Invece, dovresti pagare le tasse su qualsiasi profitto ti rendi conto quando la banca restituisce i proventi avanzati a te.
Vendite di pignoramento a perdita
Di solito, quando vieni precluso, finisci per perdere denaro nella tua proprietà. Poiché il tuo affitto è un investimento, la preclusione genera una perdita di capitale. In generale, è possibile cancellare fino a $ 3,000 in minusvalenze contro altri redditi sulla dichiarazione dei redditi. Tuttavia, se si dispone anche di guadagni in conto capitale durante l'anno, è possibile utilizzare la perdita da pignoramento per annullare il guadagno e le imposte sul guadagno.
Tipi di prestito e perdite
L'ammontare della perdita dipende dal tipo di prestito. Se il tuo prestito è pro-soluto, il che significa che non sei responsabile per esso dopo la preclusione, l'IRS considera il saldo del tuo credito come il tuo prezzo di vendita, quindi la tua perdita sarebbe uguale a quello che viene fuori dalla sottrazione della tua base di costo dal saldo del tuo prestito . Con un prestito di ricorso che ti riterrà responsabile di pagare il saldo residuo anche dopo la preclusione, il prezzo di vendita è il più basso del prezzo di vendita effettivo o del saldo del prestito.
Cancellazione del debito tassabile
Quando la tua proprietà in affitto viene preclusa e sei responsabile per il tuo prestito, il tuo prestatore può perdonare il saldo residuo. Se il creditore fa questo, non influenzerà la cancellazione della perdita di capitale. Tuttavia, l'IRS può trattare il perdono del prestito come reddito regolare. Se il tuo prestito non si qualifica per l'esclusione dal debito aziendale qualificato, dovrai pagare un'imposta sul reddito regolare sull'ammontare del prestito che viene cancellato.
Ricapitalizzazione
Quando ammortizzi la tua casa in affitto, l'IRS prevede di recuperare tale svalutazione se vendi la tua casa per un importo superiore al saldo a cui l'hai scritturata. La ricapitolazione dell'ammortamento sugli immobili è tassata separatamente dalle altre plusvalenze, al tasso 25. È dovuto alla differenza tra la base ammortizzata, che è la base di costo meno il deprezzamento e il prezzo di vendita, fino alla base di acquisto originale.
Ad esempio, se hai acquistato una proprietà per $ 150,000 e rivendicato $ 47,000 in ammortamento, la base ammortizzata sarebbe $ 103,000. Se hai venduto per $ 160,000, dovresti la tassa sul capitale in $ 10,000 in guadagni in conto capitale e la tassa di riscatto sul $ 47,000 in ammortamento che hai richiesto. Se lo hai venduto per $ 130,000, avresti una perdita in conto capitale di $ 20,000, ma devi riscuotere le tasse sulla differenza $ 27,000 tra il prezzo di vendita e la base ammortizzata.
Capire le tue circostanze
Calcolare il tuo debito fiscale in una preclusione di proprietà in affitto è un processo complicato. Inoltre, quando un investitore è responsabile della riacquisto del deprezzamento e dell'imposta aggiuntiva sul reddito per la remissione del debito, il debito fiscale può incorrere in decine di migliaia di dollari. A tal fine, alcuni investitori scelgono di mantenere un avvocato fiscale o un ragioniere pubblico certificato per aiutarli a capire quali saranno le loro responsabilità.
