Preclusione: il grande incubo americano.
Se possedere la propria casa è il grande sogno americano, allora perderlo a pignoramenti è il grande incubo americano. Sebbene i pignoramenti fossero diminuiti a marzo di 2013 di un anno prima, ci sono stati depositi 152,000 quel mese - o uno in ogni casa 859 negli Stati Uniti. Per molti proprietari di case in pignoramento, una delle maggiori preoccupazioni è come trattare con i mutui secondari.
Capire un secondo mutuo
Una seconda ipoteca è un mutuo per la casa su una proprietà già ipotecata. Il prestito è garantito dal patrimonio netto della proprietà nella proprietà - la differenza tra il valore di mercato della proprietà e il valore della prima ipoteca. Le seconde ipoteche sono concomitanti con i primi mutui, hanno una durata di vita più breve e, se c'è una preclusione, non vengono pagati se non dopo che la prima ipoteca viene pagata.
Il processo di preclusione
Il pignoramento è il processo legale in cui un creditore ottiene un ordine del tribunale di cancellare o precludere il diritto legale di rimborso del mutuatario. Il mutuo per la casa viene annullato, ma il debitore ha l'opportunità di riscattare la proprietà pagando il saldo del prestito e i costi di preclusione nella loro interezza. Se il debitore non riesce a trovare il denaro, il creditore è libero di espellere il mutuatario dalla casa e venderlo a un nuovo acquirente. Il debitore rimane legalmente responsabile per i pagamenti e le tasse delinquenziali se la casa rimane invenduta o se i proventi non sono sufficienti a coprire il debito.
Secondo mutui in preclusione
Quando acquisti una casa, firmi una cambiale, una promessa di rimborsare il prestito. Un mutuo è un interesse di sicurezza nella vostra casa che consente al prestatore di pignorare sulla vostra casa se non si riesce a tenere il passo con i pagamenti mensili. La seconda ipoteca è essenzialmente un privilegio - dando al creditore il diritto di sequestrare la proprietà (la garanzia) in caso di mancato pagamento. Quando una casa va in pignoramento, i privilegi vengono prioritari rispetto ai secondi privilegi. Quindi una prima ipoteca, utilizzata per acquistare la casa, viene pagata prima che venga pagata la seconda ipoteca. Se non sono rimasti fondi per la seconda ipoteca dopo che è stata pagata la prima ipoteca, il privilegio viene eliminato ma non il debito. Il mutuante della seconda ipoteca non ha più diritto alla tua ex proprietà dopo che è stata rivenduta, ma devi comunque che il mutuante abbia il saldo del prestito.
Possibili azioni da parte del secondo mutuante
Quando i finanziatori perdono denaro come risultato della preclusione, di solito intraprendono azioni per cercare di minimizzare la perdita. Possono presentare denuncia contro il mutuatario - a meno che non sia proibito dalla legge statale - per cercare di recuperare le perdite. Potrebbero cercare di mettere un pegno su altri beni immobili che possiedi, tentare di congelare il tuo conto in banca, o cercare di guarnire i tuoi stipendi. A volte, i creditori fanno pagare il debito delinquenziale quando vengono pagati il primo mutuo e parte del secondo mutuo. Un addebito è un processo finanziario che contrassegna il debito come inesigibile, ma non elimina l'obbligo legale del debitore di pagare. Anche se può sembrare innocuo, un addebito è negativo per il tuo punteggio di credito, e in alcuni stati accusati di debito può essere considerato reddito imponibile.
