Le decisioni di investimento immobiliare dovrebbero essere basate su numeri difficili.
L'investimento immobiliare è un gioco di numeri. A meno che non si prenda il tempo di scricchiolare numeri duri, si sta davvero indovinando e sperando quando si tenta di capire se una determinata proprietà è un buon investimento. Gli investitori immobiliari professionali non sono tanto interessati alla proprietà fisica stessa quanto al flusso di reddito. Ci sono quattro calcoli importanti che dovresti fare per leggere i segni vitali di una proprietà per giudicare quanto sia salutare come un investimento.
Flusso di cassa
La formula per il flusso di cassa è abbastanza semplice: incassare, meno incassare, equivale al flusso di cassa. La chiave per il flusso di cassa è che deve essere positivo. Flusso di cassa negativo - come la raccolta di $ 2,000 al mese in affitto a causa di $ 2,500 in spese mensili - è una brutta situazione per un investitore immobiliare. Se i calcoli del flusso di cassa non si sommano a voi che siete in grado di raccogliere abbastanza in affitto per coprire i pagamenti del debito, le tasse e le spese operative, a un certo punto è probabile che dovrai mettere i soldi per coprire il deficit di un investimento immobiliare che dovrebbe pagarti un reddito.
Apprezzamento
Mentre il flusso di cassa positivo è il reddito mensile che un investitore riceve dagli investimenti immobiliari, non si godono i benefici dell'apprezzamento finché non si vende, e i benefici dell'apprezzamento possono potenzialmente essere molto maggiori. La formula per gli apprezzamenti è: il prezzo di rivendita futuro, meno il prezzo di vendita originale, equivale all'apprezzamento del prezzo. Ma il flusso di cassa e l'apprezzamento funzionano mano nella mano. Maggiore è il reddito che la proprietà genera nei pagamenti mensili degli affitti, più un altro investitore sarebbe disposto a pagare per la proprietà. È possibile aumentare gli affitti apportando miglioramenti alla proprietà. A volte lo sviluppo circostante in un'area può rendere la vostra proprietà in affitto una comunità più alla moda in cui vivere.
Ammortamento del prestito
Quando si utilizza un mutuo ipotecario per acquistare investimenti immobiliari, i vostri affittuari finiranno per saldare il debito. Ogni pagamento effettuato include interessi e capitale. La parte del leone delle tue rate del mutuo - almeno nei primi anni del mutuo - andrà alla banca come interesse, piuttosto che aumentare la tua equity. Il calcolo dell'ammortamento del prestito ti mostrerà esattamente quanto equity i tuoi pagamenti ipotecari stanno effettivamente accumulando per te. La formula di ammortamento è: il pagamento totale del mutuo, meno gli interessi pagati, equivale all'ammortamento. Ipoteticamente, se il pagamento mensile del mutuo è di $ 1,800, si paga $ 21,600 un anno alla banca, meno circa $ 18,000 in interessi. Ciò comporterebbe un ammortamento di circa $ 3,600 per l'anno. Ciò significa che i pagamenti degli affitti che hai ricevuto dai tuoi inquilini hanno ridotto il debito ipotecario di tale importo.
Scudo fiscale
Gli investimenti immobiliari possono proteggere alcune entrate dalle tasse in modo che finiscano per essere tassati con meno di quanto si guadagna effettivamente. Se la detrazione da ammortamento su un investimento immobiliare è abbastanza grande, può addirittura superare l'importo necessario per proteggere il reddito della proprietà e fornire protezione anche per altri redditi da investimenti. L'ammortamento è una detrazione ricevuta che presuppone che il valore di un edificio si stia esaurendo, anche se il valore della proprietà tende a salire. Ad esempio, supponi che la tua proprietà generi entrate di $ 50,000 al netto delle spese. Se si detraggono interessi ipotecari di $ 38,000 e si preleva una detrazione da ammortamento di $ 9,000, il reddito imponibile è solo $ 3,000. Anche se hai un flusso di cassa positivo di $ 12,000, paghi le tasse solo su $ 3,000 a causa del rifugio fiscale.
