Un conto di garanzia spesso accompagna un mutuo per la casa.
Durante l'acquisto di una casa, il prestatore crea spesso un conto di deposito a garanzia che viene utilizzato per detenere fondi per il pagamento delle tasse di proprietà, l'assicurazione ipotecaria privata e l'assicurazione di proprietà. I fondi sono detenuti fino a quando non sono necessari per pagare una o più di queste spese. Il prestatore o il responsabile di deposito a garanzia è responsabile di effettuare questi pagamenti in tempo. L'eccesso di account deve essere gestito in base a specifiche leggi, inclusi gli importi da restituire ai titolari dei conti, e i finanziatori sono soggetti a rigide penali in caso di malversazione dei fondi di deposito a garanzia.
Nozioni di base
Il Real Estate Settlement Procedure Act, noto come RESPA, regola la formazione e la gestione dei conti di deposito a garanzia. I creditori non sono tenuti a creare tali account, ma possono scegliere di farlo come mezzo per proteggere il loro investimento garantendo che le imposte e i pagamenti delle assicurazioni siano effettuati come richiesto. Molti istituti di credito mantengono il maggior numero possibile di ammortizzatori nel conto, in genere circa un sesto del totale annuo dei pagamenti di garanzia. La maggior parte degli stati non richiede che i creditori paghino gli interessi dei titolari di conti su questi soldi.
Analisi
RESPA richiede che i creditori eseguano annualmente un'analisi dettagliata di tutti gli account di deposito, per verificare che l'importo in garanzia sia conforme alla legge. Questo normalmente accade nel periodo in cui il prestito è stato originato. Il prestatore calcola le spese previste per l'anno successivo sulla base dei costi dell'anno precedente. Il prestatore divide quindi la cifra risultante da 12 per determinare l'importo del pagamento in garanzia da aggiungere ai pagamenti del mutuo del proprietario della casa per l'anno successivo.
Cuscino
Un mutuante può aggiungere una piccola somma di cuscino all'ammontare del pagamento di deposito a garanzia, per coprire eventuali variazioni dei costi per l'anno successivo o altre penali di deposito a garanzia. L'ammontare totale dell'ammontare del conto non può essere superiore a un sesto dell'importo dell'anticipo richiesto. RESPA consente al mutuante di aggiungere un dodicesimo del cuscino totale ammissibile a ciascun pagamento di deposito a garanzia come mezzo per creare e mantenere il cuscino.
Rimborso
Se l'analisi mostra che l'account di deposito a garanzia contiene più di un sesto cuscino consentito, RESPA impone che il superamento debba essere risolto immediatamente. Se l'importo è inferiore a $ 50, il creditore può applicare il denaro al conto di deposito dell'anno in arrivo o rimborsarlo al proprietario della casa. Se l'importo è $ 50 o più, il proprietario della casa ottiene sotto forma di un rimborso di garanzia.
preoccupazioni
I proprietari di case che ritengono che il loro conto presso terzi sia gestito male, come pagamenti non effettuati in tempo o troppo grandi di un cuscino in attesa, devono presentare un reclamo al creditore per iscritto che specifichi le loro preoccupazioni. HUD avvisa che questa richiesta non deve essere inclusa nel pagamento del mutuo, ma inviata al creditore separatamente. HUD consente al prestatore 20 giorni lavorativi di rispondere e 60 giorni lavorativi per arrivare a una risoluzione.
