Il finanziamento proprietario è un'opzione interessante per l'acquisto di una casa che di solito comporta dei rischi.
Se non ne hai abbastanza per un acconto o la tua storia creditizia ha troppi ding, trovare un venditore che offrirà il finanziamento del proprietario potrebbe essere l'unica opzione per acquistare una casa. Esistono diversi tipi di accordi di finanziamento del proprietario, incluso il mutuo a rischio di avvolgimento. Sebbene tu possa essere desideroso di prendere qualsiasi offerta che un venditore offre, mai scrivere un assegno o firmare alcun documento finché non hai consultato un avvocato per un consiglio.
Le basi
I mutui tradizionali ti implicano prendere in prestito denaro da una banca o altro prestatore di pagare per la tua nuova casa. Un mutuo wrap-around, tuttavia, è un tipo di finanziamento del venditore che normalmente coinvolge solo te e il venditore della casa, aggirando i prestatori convenzionali. Diciamo che il signor Smith ha una casa con un mutuo di $ 100.000 su di esso al 6,0 per cento di interessi ed è disposto a vendertelo con un mutuo wrap-around per $ 200.000 - $ 20.000 come acconto e il resto in pagamenti programmati a 8,0 per cento di interessi, per esempio. Mentre il mutuo originale sulla casa rimane intatto, il venditore usa i soldi che gli paghi per pagare l'ipoteca originale, quindi il tuo mutuo con il venditore in realtà "avvolge" l'ipoteca originale.
Vantaggi
Wrap-around i mutui danno agli acquirenti che potrebbero non soddisfare i requisiti di un mutuante per un mutuo la possibilità di acquistare una casa. Se non si dispone dell'intero acconto, i venditori a volte consentono di suddividere l'acconto con una parte dovuta alla chiusura e il resto dovuto in una data successiva. Dal punto di vista del venditore, offrire finanziamenti ai venditori potrebbe renderla più attraente in un mercato immobiliare lento. C'è anche qualche incentivo finanziario per i venditori dal momento che raccolgono i benefici di addebitare un tasso di interesse più alto di quello che stanno pagando il loro prestatore.
Svantaggi
Uno dei maggiori rischi per tutte le parti coinvolte in un mutuo wrap-around coinvolge chi sta pagando il prestatore originale. Se il venditore consente al compratore di pagare la prima ipoteca direttamente o attraverso una terza parte, il venditore non può essere informato fino a quando non è troppo tardi che un pagamento ipotecario è in ritardo o è stato perso che può rovinare il suo credito e mettere in pericolo l'ipoteca . Lo Studio legale Traub definisce questo "un accordo estremamente rischioso per il venditore, che rimane responsabile per il prestito originale". Se il venditore paga la prima ipoteca, l'acquirente dovrebbe fidarsi del fatto che il venditore stia effettivamente effettuando tali pagamenti. Se il venditore è inadempiente al primo mutuo, potrebbe verificarsi la preclusione e si rischia di non portare via nulla.
Informazioni legali
I mutui avvolgenti sono consentiti solo su ipoteche "ipotizzabili" - una restrizione imposta dal creditore che nessun altro può essere ritenuto responsabile per il prestito tranne il mutuatario originale. La maggior parte delle istituzioni di credito bancarie non consente mutui ipotizzabili. Infatti, nel 2010, gli unici mutui ipotecari ipotizzabili erano quelli effettuati dalla FHA e dalla VA. Se un istituto di credito scopre che è avvenuto un mutuo involontario, potrebbe chiamare l'intero ammontare del mutuo in scadenza o, nel migliore dei casi, potrebbe ricalcolare il prestito ai tassi di interesse attuali e addebitare una tariffa pesante per il privilegio. Inoltre, alcuni stati vietano legalmente i mutui involontari.
