Un'asta di preclusione raramente si traduce in offerte, e la proprietà finisce in pignoramento.
I prestatori intraprendono diversi passi legali per recuperare una casa quando un mutuatario assume i valori predefiniti su un mutuo. Un prestatore priva un mutuatario dei suoi diritti di proprietà tramite pignoramento, prendendo possesso della proprietà e vendendola per recuperare le sue perdite, le spese legali e le relative fatture non pagate. Pre-foreclosure descrive la fase che porta alla preclusione, durante il quale il venditore o il creditore può tentare di vendere la casa per recuperare quanto più denaro possibile.
Aste
Il periodo di preclusione inizia quando il prestatore presenta una preclusione causa con i tribunali o un avviso di inadempienza, che è di dominio pubblico. A seconda del protocollo di pignoramento nello stato in cui si trova la casa, il periodo di preclusione può durare da diversi mesi ad anni. Pre-pignoramento può iniziare con 90 giorni a diversi mesi di pagamenti mancati - di nuovo, a seconda dello stato. Il finanziatore pubblica la data in cui intende vendere la proprietà al miglior offerente tramite asta pubblica o vendita fiduciaria.
Considerazioni
La maggior parte delle aste di pignoramento non comportano offerte, secondo ABC Real Estate. Gli investitori di solito non pagano l'intero importo del prestito su pre-foreclosures perché valgono molto meno, Le case finiscono all'asta perché il mutuatario non poteva venderlo per abbastanza soldi per pagare la banca per cominciare. Gli investitori che fanno offerte all'asta devono avere il denaro in cassa sotto forma di assegno circolare. Comprano le case "vista non vista" e "così com'è", senza aver ispezionato l'interno della casa e senza riparazioni o una garanzia per le sue condizioni.
Pre-Foreclosure Sale
Quando un mutuatario inadempiente e un prestatore non riescono a risolvere un piano di rimborso, il creditore può consentire una vendita a breve come ultima risorsa. Piuttosto che sopportare la spesa di pignoramento - circa il 25 per cento dell'importo del prestito - il creditore accetta di colpire il prestito nella sua fase di preclusione. È generalmente più economico e più efficiente per il mutuante consentire una vendita a breve, noto anche come una vendita pre-preclusione. Il venditore elenca la casa e ne rimane in possesso mentre cerca di recuperare il più possibile l'importo del prestito, in modo che il mutuante lo metterà da parte per il debito.
Vendita dopo la chiusura
Quando il creditore non riesce a vendere la casa a un'asta pre-preclusione per recuperare il debito, il possesso ritorna al creditore, completando il processo di preclusione. Una volta di proprietà del creditore, la proprietà è considerata proprietà immobiliare della banca, o REO. La preclusione estingue il debito ipotecario, gli interessi maturati e le spese legali per il mutuatario e diventa un segno nero sulla loro storia creditizia. I prestatori hanno un dipartimento o assumono una società di terze parti per gestire il loro inventario REO e venderlo. Istituti di credito cercano di recuperare il maggior numero possibile di perdite su REO e possono o meno effettuare riparazioni per rendere le abitazioni più commerciabili.
