I felici proprietari di un annuncio MERS attivo.
Se il mutuo è elencato come inattivo in MERS, potrebbe essere una cosa buona o cattiva , a seconda delle circostanze. MERS è l'acronimo di Mortgage Electronic Registration Systems; è un database con informazioni su milioni di mutui per la casa. Quando un mutuo non viene più pagato, il suo stato nel database cambia in "inattivo".
Ipoteche
Quando una banca ti presta denaro per comprare una casa, la banca di solito non va in giro a raccogliere 30 anni di pagamenti Riceve indietro i suoi soldi vendendo il diritto di riscuotere i pagamenti ad un'altra banca o ad un investitore. L'acquirente potrebbe quindi rivendere tale diritto a qualcun altro. In effetti, un singolo mutuo potrebbe essere venduto e rivenduto più volte tra istituzioni finanziarie e investitori. Potresti anche non sapere che questo sta accadendo finché non ricevi un avviso per inviare i tuoi pagamenti a un indirizzo diverso. Ogni volta che l'ipoteca sulla tua casa viene "riassegnata" in questo modo, i documenti del mutuo in archivio presso la tua proprietà della contea devono essere aggiornati.
Incontra MERS
Con milioni di mutui che cambiano le mani ogni anno, il processo di aggiornare i record della contea ha creato montagne di pratiche burocratiche e, con le tasse di deposito, una spesa considerevole. L'industria dei servizi finanziari ha creato la MERS negli anni '90 per snellire il processo. I registri delle proprietà presso l'ufficio della contea chiamano semplicemente MERS "l'assegnatario del mutuo" e MERS tiene traccia di chi ha attualmente un credito sul mutuo. Quando un'ipoteca viene venduta o subisce in altro modo un cambiamento di stato, tale transazione viene registrata all'interno del MERS, ma i record della contea non devono essere aggiornati.
Buone disattivazioni
Ogni prestito nel database MERS ha un unico 18 -digitare il numero di identificazione del mutuo, o MIN. Non importa cosa succede con il prestito, il numero rimane con esso per sempre, anche dopo che è stato disattivato. Il database registra anche lo "stato MIN" di ogni prestito. Nella maggior parte dei casi, uno stato MIN di "inattivo" significa che il debito è stato pagato per intero. I mutui vengono disattivati quando si effettuano tutti i pagamenti ma anche quando si rifinanzia. In un rifinanziamento, il prestito originale è elencato come "Inattivo - Pagato in pieno" e si ottiene un nuovo prestito attivo con un nuovo MIN. Anche le vendite allo scoperto approvate dal mutuante vanno in MERS come pagate per intero.
Not-So-Good Deactivations
C'è però più di un modo per disattivare un prestito. Se il prestito viene riassegnato a una parte che non partecipa alla MERS - e alcuni non lo fanno - otterrà lo stato di "Inattivo - Trasferito fuori dalla MERS". Non è poi così male, anche se ora l'acquirente dovrà occuparsi dell'aggiornamento dei record della contea; non devi fare nulla. Ciò che è male, però, è quando un mutuo è disattivato a causa di fallimento o pignoramento. In questi casi, il creditore, o chiunque abbia rivendicato la casa ora, ha ritirato la proprietà perché i mutuatari sono inadempienti sui loro pagamenti. Con la casa sequestrata, non vengono effettuati pagamenti ipotecari, quindi lo stato MIN diventa inattivo.
