Proprietà con un sacco di paesaggio rappresentano più lavoro per un creditore.
Una proprietà preclusa può rimanere per mesi o anche oltre un anno se il creditore non riesce a trovare un acquirente. Mentre molti fattori considerano il prezzo di vendita di una proprietà pignorata, il periodo di tempo in cui la casa è rimasta vacante può giocare un ruolo importante. Se si stanno prendendo in considerazione i prezzi su una casa pignorata vacante, è necessario considerare le circostanze della proprietà e la posizione del prestatore.
Aste
Una proprietà preclusa di solito sale all'asta pubblica. Il prestatore stabilisce un prezzo minimo che accetterà all'asta, di solito un importo basato su quanto dovuto al mutuatario più i costi aggiuntivi, come le spese legali del mutuante. Se la proprietà non riceve un'offerta accettabile all'asta, la proprietà ritorna al creditore. Un atto è preparato e archiviato, inserendo la proprietà nel nome del creditore. Anche se un compratore fa un'offerta accettabile all'asta, il creditore può ancora essere lasciato con la proprietà se l'acquirente si ritira o non può completare il finanziamento.
Prestatore come proprietario
Una volta che il creditore diventa il proprietario, eredita le responsabilità della proprietà. Mentre questo include il pagamento delle tasse di proprietà e valutazioni locali speciali, come le tasse di fogna, copre anche la manutenzione fisica. Il prestatore può essere multato dal governo locale se non ha il prato falciato o il marciapiede spalato. Se la proprietà non viene preservata e diventa un pugno nell'occhio o presenta un pericolo per i vicini, il mutuante può dover pagare multe salate e altre azioni da parte del governo locale. Il prestatore deve pagare per riscaldare la casa durante i mesi freddi per evitare i tubi scoppiati e potrebbe essere necessario mantenere l'energia elettrica in funzione.
Impatto sui prezzi
Più a lungo si trova una proprietà, più costa al prestatore in manutenzione e altre tasse legate alla casa. Il creditore deve assumere una società di gestione immobiliare per prendersi cura della proprietà vacante. Il prezzo richiesto per la proprietà spesso scende perché il creditore sta perdendo soldi e non vuole i fastidi che vengono con la proprietà della casa.
Quanto il creditore abbasserà il prezzo dipende da molti fattori, tra cui la durata della proprietà del prestatore, le condizioni della proprietà e le condizioni del quartiere. Le proprietà in un'area con un alto tasso di case libere e pignorate tendono ad avere sconti maggiori. Case in zone con pignoramenti pesanti possono avere uno sconto fino a 40% in meno rispetto al valore di mercato a causa del mercato locale.
Considerazioni
Più una casa è rimasta vuota, più problemi ha di solito. Una proprietà vacante è un bersaglio per vandali e squatter, persone che si accampano in proprietà vuote. Poiché i prestatori vendono case pignorate così com'è, è necessario considerare le condizioni della proprietà e il costo per ripararlo prima dell'acquisto.
A volte il prestatore di preclusione non è l'attuale proprietario. Se un prestito precluso è stato sostenuto dalla Federal Housing Administration, il Dipartimento per gli alloggi e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti può assumere la proprietà del prestito immediatamente dopo un'asta fallita o dal prestatore. L'HUD ha le sue regole per stabilire i prezzi degli immobili preclusi, lasciandoti meno spazio per qualsiasi trattativa. L'HUD fissa i prezzi in base alle valutazioni dei professionisti. A meno che non si siano verificati gravi danni o difetti da quando l'HUD ha valutato la proprietà, non si otterrà un prezzo inferiore. Puoi chiedere una seconda valutazione prima di acquistare la casa, ma dovrai pagarla.
