Il tipico mutuo dell'21st secolo è a pagamento: nei primi anni del mutuo, la maggior parte del pagamento mensile va a pagare interessi, non capitale. Questo concetto è iniziato con le società di costruzioni - organizzazioni simili a un risparmio e prestito - poi diffuse nel settore commerciale negli 1930. Ha vantaggi per gli acquirenti domestici, ma i critici del front-loading lo vedono come una grande vittoria per le banche, più che per gli acquirenti.
Pagamenti
Anche se il pagamento del mutuo rimane lo stesso per tutta la durata del prestito, ciò che si paga non lo è. L'esperto di ipoteche Jack Guttentag dice, ad esempio, sul suo sito web che un prestito 100,000, 6-percent, 30-year ha un pagamento mensile di $ 599.56. All'inizio del mutuo, $ 500 del pagamento va agli interessi, quindi stai pagando meno di $ 100 del capitale ogni mese. Solo dopo molti anni di pagamenti inizi a pagare più capitale che interessi.
Motivi
I critici dei mutui ipotecati dicono che sono una trappola: impedendoti di pagare rapidamente il capitale, la banca mantiene un prestito più grande, il che giustifica l'addebito di maggiori interessi. Guttentag sostiene che è semplice matematica: devi più soldi quando inizi a pagare rispetto a 20 anni dopo, quindi è naturale che tu paghi più interesse. Se i creditori usavano il front-loading per aumentare i profitti, dice, avrebbero addebitato tassi più alti sui mutui dell'anno 15 perché gli acquirenti rimborsano il capitale più velocemente di un mutuo 30-year. Invece, i mutui dell'anno 15 sono più economici.
Alternative
Le regole di caricamento frontale del mondo dei mutui, ma non è l'unico modo per strutturare un mutuo. Un mutuo per soli interessi, ad esempio, ti dà diversi anni di pagamenti iniziali bassi perché non pagano nessuno dei principi. Attraverso gli 1920, i pagamenti erano spesso di interesse solo per la durata del mutuo, seguiti da una somma forfettaria sul capitale. Un'altra opzione è quella di pagare una quota uguale del capitale ogni mese in aggiunta all'interesse dovuto, ma questo rende più grandi i pagamenti mensili.
Più principale
Se ritieni che il caricamento frontale sia un pessimo affare, prova a pagare più del capitale ogni mese. Può essere qualcosa di più piccolo da arrotondare da $ 643 a $ 650 per ogni assegno, o qualcosa di più ambizioso, come pagare un programma bisettimanale. (I pagamenti bisettimanali di 26 si sommano a 13 mesi di pagamenti all'anno, con un pagamento extra). Qualunque tattica tu usi, è importante risolverla con la tua banca in modo che l'extra vada verso il capitale, non più interesse. In questo modo riduci il tuo interesse generale per la durata del prestito.
